Förder-Dilemma bei energetischer Sanierung?

Förder-Dilemma bei energetischer Sanierung: BAFA, § 35c EStG oder Werbungskosten?

Wenn die BAFA-Förderung aus technischen Gründen scheitert, ist guter Rat oft teuer. Nicht bei uns: Unsere Buchhalterin Anna Meister hat die Lösung parat, mit der die 20 % Förderung weiterhin greifbar bleiben. In ihrem Gastbeitrag teilt sie ihr Fachwissen und zeigt den Weg aus der Sackgasse.

Die Wahl bei Planungskosten: Was wirklich zählt

Wer sein Zuhause energetisch saniert, steht schnell vor einer grundlegenden Entscheidung: Sollen die Kosten – insbesondere für die notwendige Fachplanung und Energieberatung – über eine direkte staatliche Förderung (Zuschuss) oder steuerliche Vergünstigungen geltend gemacht werden?

Gerade die Kosten für Energieberater und Planungsbüros sorgen dabei oft für Unsicherheit. Eine falsche Entscheidung kann den Verlust wichtiger finanzieller Vorteile bedeuten.

Dieser Beitrag beleuchtet die gesetzlichen Rahmenbedingungen, die Voraussetzungen und die finanziellen Auswirkungen der drei Hauptoptionen, um Ihnen eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu liefern.

1. Die gesetzliche Grundlage: Das Doppelförderungsverbot

Grundsätzlich gilt in Deutschland: Die Planungs- und Beratungskosten werden rechtlich nicht als eigenständige Leistung betrachtet, sondern stets als integraler Bestandteil der energetischen Sanierungsmaßnahme.

Hieraus ergibt sich die wichtigste Regel:

Wichtig: Eine gleichzeitige Inanspruchnahme von staatlichen Zuschüssen (BAFA/KfW) und steuerlichen Abzügen für dieselbe Maßnahme ist durch das Doppelförderungsverbot ausgeschlossen. Sobald ein Teil der Sanierung oder die dazugehörige Planung durch die BAFA gefördert wird, scheidet der steuerliche Abzug für die gesamte Maßnahme aus.

Für die Geltendmachung der Planungskosten stehen somit im Wesentlichen drei Wege offen:

BAFA-Zuschuss (Bundesförderung für effiziente Gebäude – BEG)
Steuerermäßigung nach § 35c EStG (für selbstgenutztes Wohneigentum)
Abzug als Werbungskosten (für vermietete Objekte)

2. Option A: BAFA-Förderung – Der direkte Zuschuss

Die BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) fördert im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) die Durchführung einer Energieberatung für Wohngebäude sowie die dazugehörige Fachplanung und Baubegleitung.

Eckdaten zur BAFA-Förderung

Kriterium	Details zur BAFA-Förderung
Förderhöhe	50 % Zuschuss der förderfähigen Kosten.
Auszahlung	Direkte Auszahlung (nach Umsetzung/Nachweis).
Planungskosten	Werden in der Regel mit einem festgelegten Höchstbetrag gefördert.
Ausschluss	Geförderte Kosten dürfen nicht zusätzlich steuerlich geltend gemacht werden.
Ausschluss	Schließt eine spätere Geltendmachung von Sanierungskosten nach § 35c EStG aus.

Fazit BAFA: Der BAFA-Zuschuss bietet mit 50 % die höchste prozentuale Unterstützung für die Planungskosten. Er ist ideal, wenn die BAFA-Förderung auch für die Sanierungsmaßnahme selbst genutzt werden soll.

3. Option B: Steuerermäßigung nach § 35c EStG – Die Alternative zum Zuschuss

Wird bewusst auf einen BAFA- oder KfW-Zuschuss verzichtet, kann die Steuerermäßigung für energetische Sanierungsmaßnahmen (§ 35c EStG) in Anspruch genommen werden. Diese Option richtet sich explizit an selbstnutzende Immobilieneigentümer.

Eckdaten zur Steuerermäßigung (§ 35c EStG)

Kriterium	Details zur Steuerermäßigung (§ 35c EStG)
Förderhöhe	20 % der Aufwendungen (abziehbar von der Steuerschuld).
Verteilung	Verteilt über drei Jahre.
Höchstgrenze	Maximal 40.000 € pro Objekt.
Planungskosten	Planungs- und Energieberaterkosten sind vollständig eingeschlossen.

Wichtige Voraussetzungen

Gebäudealter: Das Gebäude muss mindestens 10 Jahre alt sein.
Nutzung: Die Immobilie muss selbst bewohnt werden (keine Vermietung).
Technik: Einhaltung der technischen Mindestanforderungen der BEG.
Förderungsausschluss: Keine gleichzeitige BAFA- oder KfW-Förderung für die gesamte Maßnahme.

Merke: Nur wenn alle Sanierungskosten über § 35c EStG geltend gemacht werden (d. h. keine BAFA/KfW-Förderung beantragt wird), können auch die Planungskosten im Steuerausgleich berücksichtigt werden.

Achtung: Ausschluss § 35a EStG

Die Planungs- und Beratungskosten sind nicht über den § 35a EStG (haushaltsnahe Handwerkerleistungen) abzugsfähig. § 35a erfasst lediglich Lohnkosten für klassische Handwerkerleistungen (Reparatur, Wartung) und schließt explizit Planungs- oder Beratungsleistungen aus.

4. Option C: Vermietete Immobilien – Abzug als Werbungskosten

Bei vermieteten Immobilien entfällt die Möglichkeit des § 35c EStG, da dieser eine Selbstnutzung voraussetzt. Stattdessen können die Kosten unter bestimmten Umständen als Werbungskosten angesetzt werden.

Kriterium	Details zum Werbungskostenabzug
Steuerlicher Effekt	Abhängig vom persönlichen Steuersatz, meist zwischen ca. 30–40 %.
Ausschluss	Keine gleichzeitige BAFA-Förderung.
Voraussetzung	Die Planungskosten müssen eindeutig der Erzielung von Mieteinnahmen zugeordnet werden.

5. Kompakt-Vergleich: Welcher Weg ist der richtige?

Die Entscheidung hängt von der Objektnutzung und der Gesamtstrategie ab.

Merkmal	1. BAFA-Zuschuss (BEG)	2. Steuerermäßigung (§ 35c EStG)	3. Werbungskosten (Vermietung)
Nutzung	Selbstnutzung und Vermietung	Nur Selbstnutzung	Nur Vermietung
Planungskosten-Vorteil	50 % direkter Zuschuss	20 % steuerliche Ermäßigung	ca. 30–40 %Steuerentlastung
Förderhöhe gesamt	Bis zu 45 % der Investitionskosten möglich	Max. 40.000 € über 3 Jahre	Abhängig vom Steuersatz
Ausschluss	Schließt § 35c und Werbungskosten aus.	Schließt BAFA/KfW-Förderung aus.	Schließt BAFA-Förderung aus.
Entscheidung	Vor Maßnahmenbeginn.	Nach Abschluss, über Steuererklärung.	Über Steuererklärung.

Fazit und Handlungsempfehlung

Die Faustregel lautet: Entweder Zuschuss oder Steuerabzug.

Wollen Sie die höchste prozentuale Förderung für die Planung? → BAFA (50 % Zuschuss, aber mit Höchstgrenzen).
Ist die Immobilie selbstgenutzt und wollen Sie die Gesamtkosten über 3 Jahre steuerlich geltend machen? →§ 35c EStG (20 % über 3 Jahre, Planungskosten sind inklusive).
Ist die Immobilie vermietet? → Werbungskosten (steuerlicher Effekt ca. 30–40 %).

Da Planungskosten rechtlich Teil der gesamten Sanierungsmaßnahme sind, muss die Entscheidung für oder gegen eine Förderung vor der Beauftragung des Energieberaters oder Planungsbüros getroffen werden. Eine nachträgliche Änderung des gewählten Weges ist in der Regel nicht mehr möglich.

Regel: Ausschluss der Doppelförderung

Das zentrale Problem ist nicht der Antrag selbst, sondern das sogenannte Doppelförderungsverbot. Dieses besagt, dass dieselbe Aufwendung (z. B. die Kosten für eine neue Dämmung und die dazugehörige Planung) nicht gleichzeitig mit einem direkten Zuschuss (BAFA/KfW) und einer steuerlichen Vergünstigung (§ 35c EStG) gefördert werden darf.

Was passiert bei einer Ablehnung?

Wenn die BAFA Ihren Antrag ablehnt, bedeutet dies, dass keine öffentliche Förderung für die Maßnahme gewährt wird.

Kein Zuschuss: Da kein Zuschuss geflossen ist, wird das Doppelförderungsverbot nicht ausgelöst.
Steuerliche Option offen: Die Möglichkeit, die Kosten (Sanierung und Planung) über die Steuerermäßigung nach § 35c EStG geltend zu machen, bleibt somit erhalten.

So gehen Sie nach der Ablehnung vor

Wenn Ihr BAFA-Antrag für die Sanierungsmaßnahme oder die Planung abgelehnt wurde (weil z. B. technische Voraussetzungen nicht erfüllt waren oder der Antrag fehlerhaft war), können Sie die Kosten wie folgt steuerlich geltend machen:

1. Energetische Sanierung (§ 35c EStG)

Dies ist die wichtigste Option für selbstgenutztes Wohneigentum:

Voraussetzung: Die Maßnahme muss die technischen Mindestanforderungen der Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) erfüllen, auch wenn sie von der BAFA aus formalen Gründen abgelehnt wurde.
Anerkennung: Sie machen die Kosten in der Einkommensteuererklärung (Anlage Energetische Maßnahmen) geltend.
Planungskosten: Die Kosten für den Energieberater (sofern er die planerische Begleitung und/oder Beaufsichtigung durchgeführt hat) sind im Rahmen des § 35c EStG mit eingeschlossen und werden über drei Jahre verteilt mitgefördert.

2. Handwerkerleistungen (§ 35a EStG)

Wenn die energetischen Voraussetzungen für § 35c EStG nicht erfüllt sind oder Sie nur einen Teil der Kosten geltend machen wollen, bleibt als letzte Option der Abzug als Handwerkerleistung:

Nur Lohnkosten: Nach § 35a EStG können Sie 20 % der reinen Lohnkosten (maximal 1.200 € pro Jahr) absetzen.
Wichtig: Planungs- und Beratungskosten fallen nicht unter § 35a EStG. Sie könnten hier also nur die Lohnkosten der Handwerker, nicht aber die Kosten des Energieberaters, steuerlich mindern

Tipp: Holen Sie im Zweifel eine Bescheinigung des Energieberaters ein um die Einhaltung der technischen Mindestanforderungen gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen.

Für die Geltendmachung der steuerlichen Förderung (§ 35c EStG) sind zwei zentrale Dokumente erforderlich, die Sie Ihrer Einkommensteuererklärung beifügen bzw. dort eintragen müssen

1. Die “Anlage Energetische Maßnahmen”

Dies ist das spezielle Formular zur Einkommensteuererklärung.

Zweck: In dieser Anlage tragen Sie die Höhe der förderfähigen Aufwendungen, die Kosten der Fachplanung bzw. Baubegleitung, das Jahr des Abschlusses der Maßnahme und die Aufteilung der Beträge auf die drei Jahre ein.
Bestandteil der Steuererklärung: Sie finden dieses Formular bei den jährlichen Steuerunterlagen des Bundesfinanzministeriums (BMF) bzw. in der Steuersoftware (z. B. Elster).
Link zur Anlage: Sie können dieses Formular in der Regel über die offizielle Plattform ELSTER oder über die Formular-Seite des BMF bzw. der Finanzämter finden. Da die Formulare jährlich aktualisiert werden, suche ich Ihnen den besten Zugang:
- ➡️ Direkter Link zum Bundesfinanzministerium (BMF) für die Formulare (Suche nach dem aktuellen Jahr): Das BMF stellt alle Formulare für die Einkommensteuererklärung bereit. Suchen Sie dort nach den Formularen für das entsprechende Steuerjahr.
- Tipp: Am einfachsten finden Sie das aktuell gültige Formular in Ihrer Steuersoftware (z. B. ELSTER, WISO, Taxman) oder auf der Webseite Ihres Landesfinanzamtes.

2. Die Bescheinigung des Fachunternehmens (oder Energieberaters)

Dies ist der wichtigste Nachweis für das Finanzamt.

Zweck: Mit dieser Bescheinigung bestätigt das ausführende Fachunternehmen (oder ein nach Gebäudeenergiegesetz zugelassener Energieberater), dass die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen alle technischen Mindestanforderungen der Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) erfüllen.
Musterbescheinigung: Das Bundesfinanzministerium (BMF) stellt dafür ein amtliches Muster zur Verfügung. Das Fachunternehmen ist verpflichtet, dieses Muster zu verwenden, um die Korrektheit und Förderfähigkeit der Arbeiten zu bescheinigen. Es gibt unterschiedliche Muster je nach Beginn der Maßnahme (z.B. ein Muster für Maßnahmen, die ab 2025 abgeschlossen werden).
Wer stellt sie aus? Entweder das ausführende Fachunternehmen oder eine nach GEG ausstellungsberechtigte Person (z. B. ein Energieeffizienz-Experte).
Link zur Musterbescheinigung (BMF): Die aktuellen Musterbescheinigungen werden vom Bundesfinanzministerium als Teil von Verwaltungsschreiben veröffentlicht.
- ➡️ BMF-Seite mit aktuellen Mustern (PDF/Word):
  - Musterbescheinigung Energetische Maßnahmen nach § 35c EStG (PDF) (Dies ist das offizielle Muster, das der Fachbetrieb verwenden sollte.)

Weitere Unterlagen, die Sie bereithalten sollten

Auch wenn Sie diese nicht zwingend mit der Steuererklärung einreichen müssen (es sei denn, das Finanzamt fordert sie an), sind sie für eine lückenlose Dokumentation notwendig:

Rechnungen: Alle Rechnungen des Fachunternehmens, die die energetischen Maßnahmen detailliert ausweisen.
Zahlungsnachweise: Nachweis der unbaren Zahlung (Überweisung) auf das Konto des leistenden Unternehmens. Barzahlungen werden vom Finanzamt nicht anerkannt.

Zusammenfassend: Sie füllen die Anlage Energetische Maßnahmen aus und reichen die Musterbescheinigung des Fachunternehmens oder Energieberaters beim Finanzamt ein.